Высокая посещаемость торгово-развлекательного центра не означает, что любой арендатор получит стабильный поток покупателей. Внутри одного здания есть зоны с постоянным движением, участки с кратковременными всплесками активности и места, куда посетители заходят редко. Поэтому перед арендой важно оценить не общую популярность ТРЦ, а реальную проходимость конкретной площадки.
Первое, что необходимо учитывать, — направление движения людей. Посетители редко перемещаются по торговому центру равномерно. Основной поток формируется между входами, эскалаторами, лифтами, супермаркетом, фуд-кортом, кинотеатром и крупными магазинами. Если помещение находится рядом с популярной зоной, но в стороне от привычного маршрута, фактическая проходимость может быть ниже ожидаемой.
Оценивать место лучше лично. Одного короткого визита недостаточно, поскольку активность меняется в течение дня и недели. Желательно приехать несколько раз и провести наблюдение в разные периоды:
- утром и вечером в будний день;
- в пятницу после окончания рабочего дня;
- днем и вечером в выходной;
- в обычную неделю без праздников и распродаж.
Во время наблюдения полезно считать количество людей, проходящих мимо площадки за определенный промежуток времени. Удобно выбрать интервал 15 или 30 минут, а затем повторить подсчет в разные часы. Так можно сравнить не случайные впечатления, а конкретные показатели.
Однако количество проходящих людей — только первый уровень анализа. Не менее важно понять качество потока. Посетители могут быстро двигаться к выходу, торопиться в кинотеатр или стоять в очереди возле соседнего магазина. Для торговой точки значение имеет не только число людей, но и их готовность остановиться.
Следует обратить внимание на несколько признаков:
- как быстро посетители проходят участок;
- часто ли они смотрят по сторонам;
- останавливаются ли возле соседних витрин;
- есть ли свободное пространство для подхода к точке;
- совпадает ли аудитория потока с целевой аудиторией бизнеса.
Например, для островка с аксессуарами подходит поток людей, которые двигаются медленно и рассматривают витрины. Для кофейной точки важны посетители, ожидающие сеанс, встречу или заказ. Для салона услуг высокая скорость движения менее критична, если помещение хорошо заметно и клиенты готовы приходить целенаправленно.
Нужно учитывать и сезонность. В декабре посещаемость большинства ТРЦ растет, а в январе или летом может снижаться. Если смотреть помещение только в период праздничного ажиотажа, легко получить завышенное представление о будущем потоке. Лучше запросить у администрации статистику за несколько месяцев и сравнить ее с личными наблюдениями.
Полезную информацию дают соседние арендаторы. Можно посмотреть, сколько покупателей заходит к ним, как долго люди находятся внутри и образуются ли очереди. Если рядом несколько пустующих помещений, это может говорить о слабом участке или частой смене арендаторов. Важно не делать вывод по одному признаку, но использовать его как дополнительный сигнал.
Отдельного внимания заслуживают так называемые точки притяжения. Крупные магазины, супермаркеты, детские центры и фуд-корты формируют поток, но не всегда одинаково полезный для всех. Посетители супермаркета могут двигаться с тележками и не останавливаться возле небольших островков. Поток от кинотеатра часто усиливается перед началом и после окончания сеансов, но между ними заметно снижается.
При анализе проходимости необходимо проверить видимость. Место может находиться на оживленном маршруте, но быть скрытым колонной, лестницей, рекламной конструкцией или соседним островком. Стоит пройти к площадке с разных сторон и посмотреть, когда она появляется в поле зрения. Чем раньше посетитель замечает точку, тем больше времени у него на принятие решения.
Если рассматривается отдельное помещение, важно оценить длину и открытость витрины. Узкий вход при большой глубине магазина может снижать заметность ассортимента. Для островка имеет значение возможность подхода с нескольких сторон. Если одна сторона закрыта потоком, стеной или оборудованием, полезная площадь конструкции фактически уменьшается.
Иногда арендодатель предоставляет данные счетчиков посетителей. Эти сведения могут быть полезны, но их нужно правильно интерпретировать. Общая посещаемость ТРЦ не показывает поток возле конкретной площадки. Даже показатели этажа могут включать зоны, расположенные далеко от выбранного места. Лучше запросить данные по ближайшему проходу или уточнить, как именно проводились измерения.
Дополнительно можно изучить план торгового центра. На нем стоит отметить входы, вертикальные коммуникации, якорных арендаторов, зоны отдыха и тупиковые коридоры. Такой план помогает понять, почему люди выбирают определенные маршруты и как может измениться поток после открытия новых магазинов или перестановки конструкций.
Перед заключением договора желательно узнать о планируемых изменениях. Перенос эскалатора, ремонт части этажа, закрытие крупного арендатора или открытие новой зоны способны существенно изменить движение посетителей. Место, которое сегодня выглядит привлекательным, через несколько месяцев может потерять часть потока.
Оценка проходимости должна завершаться расчетом потенциальной конверсии. Даже приблизительные данные помогут понять, сколько покупок требуется для покрытия аренды и других расходов. Если мимо точки проходит много людей, но товар интересен только небольшой части аудитории, высокая проходимость не обеспечит нужный результат.
Надежнее всего сравнивать несколько площадок по одинаковым параметрам: количеству людей, скорости движения, видимости, составу аудитории, активности соседей и времени пиковых нагрузок. Такой подход позволяет выбрать место не по обещаниям и первому впечатлению, а на основе наблюдений и расчетов
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — аренда в ТЦ и оценка проходимости места
Дата публикации: 29 июля 2022 года
